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大数据告诉你,重庆什么房子涨得快!答案太意外!

来源:院长聊房  日期:2020-10-13 16:53
01
在重庆买什么房子涨得快?
 
这可能是很多购房者在买房时都会问的问题。
 
我们团队从2018年底开始,就对重庆的3000多个二手楼盘的价格进行了跟踪研究。到现在已经接近两年时间。
 
最近,我们把从2018年底到今年9月的二手房价格变化数据进行了一次统计,想看看在过去接近两年的时间里,到底哪种房子的价格涨得最快。
 
现在,答案终于揭晓了。
 
02
在过去10年,重庆房价的年均涨幅大约在9.7%左右,每年接近10%。
 
这两年市场处于下行期,所以如果从2018年底到现在涨幅能够高于20%,那就算是表现很不错的绩优股了。
 
在我们跟踪研究的3000多个二手楼盘当中,涨幅超过20%的只有186个,占比仅为6%左右。
 
也就是说,在过去两年,只有大约6%的二手房还能保持过去10年的涨幅。
 
涨幅>30%的有71个;
涨幅>40%的有36个;
涨幅>50%的有19个。
 
涨幅每上升10%,数量大约减少一半。
 
到底是些什么楼盘还能在市场下行期表现得如此坚挺?
 
是品牌开发商吗?是大盘吗?是高档楼盘吗?是学区房吗?……
 
我们的分析结果可能会让许多人大跌眼镜。
 
03
这6%的绩优股,第一个共同点就是:
 
楼龄较长的非知名楼盘。
 
有很多甚至根本就不能被称为“楼盘”,仅仅是比较老的居民区而已。
 
你知道利景花园在哪里吗?又有多少人听说过梅苑小区的名字?
 
(图源网络)


当我们把涨幅排名拉出来之后,发现排名靠前的竟然大部分都是我从来没听说过的名字。
 
这让我这个在地产圈混了十几年的老司机感觉有点凌乱。
 
我们统计了一下这186个楼盘当中的品牌开发商。条件放得很宽,像庆隆、弘悦、同景这样的企业,我们都通通认为是品牌开发商。
 
结果在这186个楼盘当中,品牌开发商占比仅有20%
 
同时,这些楼盘的楼龄是比较长的。
 
我们跟踪的3000多个楼盘的平均修建时间是2008年1月,而这186个楼盘的平均修建时间则是在2006年3月,比平均楼龄要长1年零9个月。
 
其中,10年以上楼龄的房子占比达到65%
 
比如其中一个位于沙区叫刘家院的小区,资料显示竟然是建成于1978年!
 
当然,这是一个学区房,另当别论。
 
04
为什么楼龄长的非品牌小区涨幅反而比许多品质楼盘更大?
 
原因就两个字:便宜!
 
这186个绩优股楼盘表现出来的另一个特点就是,价格足够便宜。
 
根据我们的统计,在2018年底,重庆主城二手房的挂牌均价是建面13900元/平米,而成交均价是13100元/平米。
 
但这186个涨幅居前的楼盘在2018年底的均价竟然只有9745元/平米。
 
并且涨幅越大,价格越便宜。
 

 
涨幅高于50%的楼盘,在2018年底的均价只有7562元/平米,相当于主城均价54.4%,几乎就是腰斩。
 
也许有人会说:
 
废话!价格越低当然涨得就越多,这个道理谁不知道?
 
可是你真的知道吗?
 
当你面对的是二十几年楼龄,既没有电梯也没有物管,建筑外墙上挂满了防盗网,门口只有个传达室大爷的老小区的时候,你还敢说你知道吗?
 
(图源网络)


这样的小区,能够被拿来吐槽的缺陷和硬伤实在是太多,从安全到外观、从设计到邻里圈层。安了心写,我可以写一个系列出来。
 
但在绝对的低价面前,这一切都是浮云。
 
没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。
 
这句话,在我们的统计数据里面得到了充分的应验。
 
有很多粉丝告诉我,他买房的需求是自住兼投资。
 
但不好意思,自住需求和投资需求在多数情况下是不太兼容的。
 
这类投资收益最大的房子,你住得下去吗?
 
那是不是说投资就应该指着“老破小”或者“老破大”买就对了?
 
也不是。
 
我们对这186个楼盘进行研究之后发现,很多楼盘虽然“老”,却不见得“破”。并且有相当大一部分都是带有城市配套资源的。
 
比如学区、核心商圈、轨道等等。
 
重庆的“老破小”和“老破大”有很多,但涨幅居前的也只有这100多个。所以并不是所有的老房子都是值得买的。
 
而且,这类房子还存在贷款金额少,投资标的小等缺点。
 
有可能涨幅上去了,但投资效率和绝对收益可能并不高。
 
05
这186个楼盘还有一个比较明显的特点是:大部分在内环以内。
 
为了看得更清楚,我们仅仅把涨幅在40%以上的楼盘在地图上进行了标注。
 


从这张楼盘分布图来看,绝大部分楼盘都位于内环快速之内,占比达到81%。
 
如果以龙腾大道-鹅公岩大桥-海霞路为界把内环分成南北两个部分的话,南北两侧的楼盘数量基本相当,但北面的集中度明显要高于南面。
 
只是在这张图上,南岸区显得有点落寞。反而是大渡口和李家沱这样的区域,涨幅高的楼盘比较集中。
 
从楼盘分布上可以发现,核心区的价值仍然还是不可撼动的。
 
尤其是像渝中半岛和江北,仍然是这座城市价值的高点。
 
06
现在我们可以做一个小小的总结。
 
如果你买房的目的很明确,就是为了升值,且不考虑其它因素,那么你的选择或许应该是:
 
第一,核心区的房子;
 
第二,价格绝对够低的房子。
 
而楼龄长,只是追求绝对低价的一个副作用而已。
 
如果你可以用绝对低价买到楼龄更短的房子,甚至是新房,那何乐而不为?

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